FISCALIDAD EN EL ALQUILER DE UNA VIVIENDA HABITUAL

Fiscalidad en el alquiler de una vivienda habitual. ¿Qué impuestos tengo que pagar? ¿Cómo me afecta en el I.V.A? ¿Cómo me repercute en el I.R.P.F.?

 

Primero: ¿qué se entiende por vivienda habitual?

La Dirección General de Tributos establece que el  destino primordial es el uso de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (inquilino).

Segundo: ¿cómo me afecta en el impuesto sobre el valor añadido?

Para incluir el I.V.A en este tipo de arrendamientos primero tenemos que ser empresario, esto viene regulado en el artículo 5 de la ley y dicho artículo establece que por el mero hecho de ser arrendador del bien ya somos empresarios.

Entonces ¿aplicamos I.V.A? NO, porque en su artículo 20 de la ley de L.I.V.A establece que el arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.

Entonces en principio está exento. No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).

PERO…

La exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino, hablamos de un % según Comunidad Autónoma, donde, por norma general, la Comunidad Autónoma tiene aprobada la tarifa en función de una escala, en el caso de que no sea así, se aplicaría la tarifa general, dicha tarifa se puede consultar en la página web de la AEAT.

 

Tercero: ¿Cómo lo voy a tener que declarar en el  Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? ¿Qué gastos me puedo deducir?

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador (propietario) un rendimiento de capital inmobiliario.

La cuantificación del rendimiento se realiza  restando de los ingresos, los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos en que se pueda, reducciones.

El ingreso es igual al importe del alquiler.

Los gastos: ¿qué gastos son deducibles?

Conforme al art. 23.1 LIRPF un gasto será necesario cuando éste objetivamente dirigido a la obtención del rendimiento. Ejemplos:

  • Los gastos de reparación y conservación: los que se efectúan regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como los de pintado interior y exterior, revoco o arreglo de instalaciones, sustitución del cuadro antiguo de electricidad, sustitución de tuberías antiguas, reparación de puertas etc. No son deducibles como gasto las cantidades destinadas a ampliación o mejora ya que se considera que aumentan el valor de adquisición del inmueble, algunos ejemplos serían: la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo, la instalación de sistemas de calefacción donde antes no la había.

 

  • Son deducibles Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales. (IBI, recogida de basuras etc.).

 

  • Servicios profesionales tales como, servicio de vigilancia, primas de seguro, gastos por servicios o suministros, siempre y cuando no se repercutan al inquilino.

 

  • Amortización: Se consideran que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no exceden el resultado de aplicar el 3% sobre la base de amortización. La base de la amortización es el mayor de los dos siguientes: El coste satisfecho ó el valor catastral.

 

¿Puedo aplicarme alguna reducción en el IRPF?

Se podrá aplicar la reducción del 60% en el arrendamiento de vivienda sobre los rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente.